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“我們的目標是，三年內做到100億！”近日，杭州濱江房產集團股份有限公司（下稱“濱江房產”）董事長戚金興宣布，濱江房產母公司杭州濱江投資控股有限公司旗下首只地產基金已正式成立，目前正在進行10億元種子基金的募集，并預計3年后該基金的規(guī)模將突破百億元。

在信貸、IPO、發(fā)債、信托等融資渠道紛紛受阻之下，以往在國內略顯“邊緣化”的房地產私募基金變得空前活躍。目前，包括萬科、金地、華潤、復地等知名開發(fā)商均已試水房地產私募基金，此外，包括世茂股份在內的有意設立房地產私募基金的地產巨頭也不在少數。

房企集中試水地產基金

根據清科研究中心此前的預計，2011年將是私募房地產基金募資、投資集中發(fā)力的一年。

數據顯示，房地產私募股權投資基金在2010年年內共有10只基金募集到位18.59億美元。2011年僅第一季度，就有5只房地產基金募集到位9.59億美元。

二季度之后，市場中依舊有大牌房企不斷進入房地產基金領域。除濱江房產外，世茂股份亦在8月5日宣布將以有限合伙形式投資設立私募股權基金上海世茂匯天股權投資合伙企業(yè)（有限合伙），基金規(guī)模將不超過50億元，公司參與認繳不超過15億元。

另有媒體披露，2010年9月份正式啟動的星浩資本，其二期也正在籌備中，擬募集資金40億元。

顯然，進入2011年，房地產基金募集進一步提速，且其中多由專業(yè)房地產企業(yè)參與設立，基金規(guī)模逐步擴大。

一位業(yè)內資深人士對《第一財經日報》表示：“如今市場越來越成熟，分工也越來越細，一些成熟的投資人開始愿意將資金交給專業(yè)的團隊去管理，這對地產私募基金來說是很大的機會?！?

濱江控股一位高管向者坦言，成立地產私募基金的初衷是基于對于中國整個金融行業(yè)的看好，“選擇在這個時候進入基金行業(yè)，我們是想先樹立品牌，同時控股公司也希望往多元化方面發(fā)展?！?

房企的新融資平臺？

事實上，目前市場上大部分地產私募基金都是房地產公司設立并投資于自身的項目，從本質上說是房地產開發(fā)項目的一個新的資金來源。

以智盈投資2009年募集的第一只人民幣房地產私募基金“復地景業(yè)基金”為例，該基金采取的是有限合伙制的形式，其中單個LP(LimitedPartner，有限合伙人)的出資門檻為800萬元人民幣。“我們在選擇項目和管理項目上，會綜合考慮許多因素，諸如進入價格、成本核算、產品定位以及定價和銷售速度等，無論房地產市場處于怎樣的狀態(tài)，我們堅信只有嚴謹積極地研究、分析和管理，才能為投資人取得風險可控的高回報?！鄙虾Ｖ怯蓹嗤顿Y管理有限公司董事總經理董偉海透露，“目前，智盈投資管理的基金達11個億，其主要投入的是復地開發(fā)（智盈的發(fā)起人之一）的項目。”

記者發(fā)現(xiàn)，復地景業(yè)基金當年的募集規(guī)模為5.5億元人民幣，也是目前市面上較少地已經有業(yè)績體現(xiàn)的房地產私募基金。從現(xiàn)有的情況看，該基金投資的幾個項目均取得了不錯的成績。如該基金于2009年第四季度投資的成都復地雍湖灣項目，在樓市低迷的情況下，其高層住宅、疊拼乃至商鋪的去化率都達到97%以上。

與復地景業(yè)基金的運作模式不同，濱江控股發(fā)起設立私募基金的投資標的將不會與濱江房產的項目發(fā)生交集。

濱江控股一位高層管理人員對本報記者表示：“我們的定位不是一個融資平臺，我們希望做一個比較純粹的基金，并與我們的上市公司有一定的隔離，我們的錢是市場化運作的，業(yè)務方面可能更多的會參與房地產方面的一些股權投資，通過項目開發(fā)運營增值的過程去套現(xiàn)。”

此前，戚金興就曾表示，成立基金的原因，一方面是幫兄弟單位管理閑置資金，另一方面，如果發(fā)現(xiàn)因資金緊張而陷入困境的樓盤，濱江房產也可以接過來做，讓實力欠佳的企業(yè)平穩(wěn)退出。

機會與資金的矛盾

在調控持續(xù)的情況下，房企“不差錢”的時代已經過去，而地產私募基金則迎來一個發(fā)展的時代。一方面，市場流動性的緊缺為地產私募基金“大展拳腳”提供了廣闊的空間，另一方面，房地產市場整體的低迷也為地產私募基金的發(fā)展增添了不少變數。

某基金管理公司高層對本報記者表示，從下游來說，目前市場低迷，開發(fā)商的資金鏈問題已經成為全國皆知的秘密，地產私募基金有更多的余地去選擇優(yōu)質的項目去投資，同時在項目談判的時候也會更有利。“但從上游來看，即從基金募集的角度來說，現(xiàn)在并不是好時候?！彼寡裕吧习肽甏罅康姆康禺a信托包括民間高利貸大幅抬高了投資者對回報率的期望值，就我們接觸來看，目前地產基金產品的購買需求并不是特別高?！?

仲量聯(lián)行資本市場投資部經理劉裕通曾向本報記者表示，雖然房地產私募的概念炒作很熱，但其實推進速度比較慢，而且很多基金存在無法完成募集目標的問題。

“不得不承認，許多產業(yè)在中國的發(fā)展都非常迅速，但房地產基金市場的完善需要一個時間?！倍瓊ズ１硎荆?span>2009年是業(yè)內公認的房地產私募基金的元年，至今也才過去了兩年，因此整體市場依舊處于初級階段。

對于房地產私募基金在國內發(fā)展前景的預期，董偉海認為，越來越多有相當資產規(guī)模、更懂資產配置的高凈值人士和企業(yè)、機構將會選擇把錢交給值得信賴的專業(yè)基金管理公司來管理，這將是大勢所趨，同時也是市場更加成熟的一個標志?！爸劣谑袌龀墒斓臅r間，其實我們現(xiàn)在已經比2009年的時候朝前走了一大步，但借鑒國外成熟市場的發(fā)展歷程，如新加坡凱德置地的資金有1/3來自基金融資，但這已經是14年發(fā)展而得的結果?！?