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(一)具有2年以上投資經(jīng)歷,且滿(mǎn)足以下條件之一:
家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬(wàn)元;
家庭金融資產(chǎn)不低于500萬(wàn)元;
近3年本人年均收入不低于40萬(wàn)元。 -
(二)最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬(wàn)元的法人單位。
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(三)金融管理部門(mén)視為合格投資者的其他情形。
近期關(guān)于房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)停滯甚至下跌的言論觸動(dòng)著信托業(yè)及投資者的神經(jīng),中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到2013年年末,布局在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的信托規(guī)模超萬(wàn)億元,在房地產(chǎn)信托面臨較大兌付壓力的2014年,防風(fēng)險(xiǎn)仍是信托公司的首要任務(wù)。
不過(guò),專(zhuān)家認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌對(duì)信托行業(yè)的打擊,業(yè)界不必太過(guò)悲觀,至少,風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)集中爆發(fā)。
中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成指出,無(wú)論是長(zhǎng)期“公認(rèn)”的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn),還是目前熱議的“礦產(chǎn)信托”風(fēng)險(xiǎn),其實(shí)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有像炒作的內(nèi)容那樣危言聳聽(tīng),而作為一類(lèi)專(zhuān)業(yè)理財(cái)投資的金融機(jī)構(gòu)面臨和發(fā)生這樣的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)是必然的、符合經(jīng)濟(jì)法則的,也是極為正常的。
需警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
在房?jī)r(jià)停滯甚至下跌的預(yù)期下,信托公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大。而2014年,房地產(chǎn)信托將面臨兌付高峰,業(yè)內(nèi)專(zhuān)家擔(dān)憂(yōu)的兌付風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。
信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,截至2013年年末,房地產(chǎn)信托余額為1.03萬(wàn)億元,占比為10.03%,相比2012年年末的9.85%,略有增長(zhǎng)。不過(guò)相比巔峰時(shí)期2011年三季度末占比下降非常明顯,從2011年三季度末的17.24%下降了7.21個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長(zhǎng)邢成表示,雖然占比快速下降,但房地產(chǎn)信托余額仍然處于歷史高位,而2014年將迎來(lái)房地產(chǎn)信托兌付頂峰,因此對(duì)于房地產(chǎn)信托,仍然要保持高度警惕。
國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)肖金成也擔(dān)憂(yōu),(房地產(chǎn)信托)整體的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大,但二三線城市的房?jī)r(jià)不穩(wěn)定將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng),投向?yàn)槎€城市的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)會(huì)升高。
目前房地產(chǎn)信托余額約為1萬(wàn)億元左右,如果按照平均信托期限為兩年推算,則2014年應(yīng)有4000億元-5000億元的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的到期交付規(guī)模。伴隨信托業(yè)管理信托資產(chǎn)規(guī)模的快速增長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)個(gè)案出現(xiàn)的概率、頻率、數(shù)量也都會(huì)有所增長(zhǎng)。
邢成表示,在房地產(chǎn)信托、礦產(chǎn)信托等產(chǎn)品中,出現(xiàn)某些個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)的概率會(huì)高一些。其原因在于2014年宏觀經(jīng)濟(jì)周期性變動(dòng)仍然維持在一個(gè)下行軌道中,對(duì)于包括煤炭、礦石等大宗商品的需求不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn),因此該類(lèi)行業(yè)的市場(chǎng)低迷將會(huì)延續(xù)。此外,部分二、三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于過(guò)去幾年不顧市場(chǎng)實(shí)際需求,盲目從眾,一哄而上,出現(xiàn)大量空置房,市場(chǎng)疲態(tài)已經(jīng)顯現(xiàn),房?jī)r(jià)絕對(duì)下降已漸成事實(shí),進(jìn)而導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商資金回籠困難,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大增,這也會(huì)對(duì)少數(shù)信托公司的部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)形成威脅。
風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)集中爆發(fā)
不過(guò),邢成認(rèn)為,(房?jī)r(jià)停滯或下跌)不會(huì)造成兌付風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。
“各家信托公司開(kāi)展的同類(lèi)業(yè)務(wù)中,其規(guī)模、類(lèi)型、地域、交易對(duì)手、風(fēng)控措施以及風(fēng)險(xiǎn)處置能力都不相同,故同樣的問(wèn)題對(duì)不同公司產(chǎn)生的影響會(huì)迥然不同。而且,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸在細(xì)化和分化,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新的腳步一刻也沒(méi)停止;資金供求關(guān)系的變化使得信托公司對(duì)于交易對(duì)手、合作項(xiàng)目有了更加充分的選擇余地,優(yōu)中選優(yōu),好中選好;風(fēng)控措施更加規(guī)范和嚴(yán)密,多重保障、超值質(zhì)押、個(gè)人擔(dān)保、專(zhuān)戶(hù)管理、派駐董事、控制印鑒等多種風(fēng)控手段使得該類(lèi)業(yè)務(wù)的總體風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。”
邢成表示,任何成長(zhǎng)性好的行業(yè)也都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生,而任何低迷盤(pán)整的行業(yè)也都存在機(jī)會(huì),因此房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)正常開(kāi)展與行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)之間沒(méi)有必然的邏輯關(guān)系。
邢成還指出,無(wú)論是長(zhǎng)期“公認(rèn)”的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn),還是目前熱議的“礦產(chǎn)信托”風(fēng)險(xiǎn),其實(shí)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有像炒作的內(nèi)容那樣危言聳聽(tīng),但又實(shí)實(shí)在的存在少數(shù)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是房地產(chǎn)信托的涉訴案,還是礦業(yè)信托的涉刑案,還是銀信合作中的涉騙案都是擺在眼前的事實(shí)。但是上述個(gè)案現(xiàn)象,包括其他的一些風(fēng)險(xiǎn)案例,充其量只能說(shuō)明信托公司和其他的金融機(jī)構(gòu)以及商業(yè)行為一樣,都存在和面臨各種各樣正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn),而作為一類(lèi)專(zhuān)業(yè)理財(cái)投資的金融機(jī)構(gòu)面臨和發(fā)生這樣的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)是必然的、符合經(jīng)濟(jì)法則的,也是極為正常的。它與行業(yè)超過(guò)10萬(wàn)億元的資產(chǎn)規(guī)模、年均200億元的凈利潤(rùn)、為委托人賺取的累積超過(guò)3000億元的信托利潤(rùn)、人均250萬(wàn)元的凈利潤(rùn)相比較,顯得就有些微不足道。
實(shí)際上,對(duì)于房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn),另一位信托資深業(yè)內(nèi)人士表示,地產(chǎn)信托項(xiàng)目一般要求實(shí)物抵押,土地、建成的樓盤(pán)或商鋪由專(zhuān)業(yè)公司估價(jià)后并經(jīng)過(guò)多重折價(jià)后抵押給信托公司,避免房?jī)r(jià)波動(dòng)過(guò)大而造成客戶(hù)本金和收益的損失。倘若地產(chǎn)公司無(wú)法到期支付本息,信托公司也可通過(guò)處置拍賣(mài)地產(chǎn)挽回?fù)p失,不過(guò)周期往往比較漫長(zhǎng)。