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城市更新是對城市中衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造和建設(shè)，從而提升城市品質(zhì)和內(nèi)涵。城市更新包括兩方面的內(nèi)容：一是對建筑物等硬件的改造，具體又可分為商業(yè)物業(yè)和住宅改造；二是對各種空間環(huán)境的改造與更新，具體就是對基礎(chǔ)設(shè)施等硬件的改造，基于此，城市更新改造可分為房地產(chǎn)改造和基礎(chǔ)設(shè)施改造。

在英、美等發(fā)達(dá)國家，因城市化起步較早，城市更新已經(jīng)經(jīng)歷了近百年的歷程。我國臺灣、香港等地，城市更新啟動也已經(jīng)超過50年。城市更新是一個國家城市化發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，從長遠(yuǎn)看，城市更新應(yīng)當(dāng)是城市發(fā)展的常態(tài)。我國經(jīng)歷了以新城快速發(fā)展、城市規(guī)模化擴(kuò)張為特點(diǎn)的城市化階段之后，目前，我國城市尤其是北京、上海等一二線城市發(fā)展重點(diǎn)已經(jīng)逐步過渡到了以存量資產(chǎn)的優(yōu)化和改造為主的城市更新時期。未來10年，中國城市化也將從增量管理轉(zhuǎn)為存量管理。

從Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2017年以來,信托公司參與的城市更新項(xiàng)目（其中包括棚改、舊城改造等）明顯增多。但從城市更新總體來看，信托公司對于城市更新參與還顯得不足。從項(xiàng)目層面分析來看，具有以下特點(diǎn)。

一是信托公司參與的城市更新項(xiàng)目中，絕大部分可以歸類為房地產(chǎn)信托。信托公司發(fā)行的城市更新產(chǎn)品中，只有少數(shù)是純粹的基建信托產(chǎn)品，其余均可歸類于房地產(chǎn)信托。從城市更新改造的概念延伸理解來看，涉及城市更新的項(xiàng)目大致可以分為城市基礎(chǔ)建設(shè)與建筑物改造，而后者又可以分為商業(yè)物業(yè)改造和住宅地產(chǎn)改造。從信托公司參與情況來看，其中大部分為房地產(chǎn)信托。

二是項(xiàng)目兼具基建和房地產(chǎn)雙重屬性。城市更新改造項(xiàng)目因其自身特點(diǎn)，往往由政府統(tǒng)一規(guī)劃，政府組織建設(shè)方招投標(biāo)，政府在城市更新改造中扮演重要的角色。城市更新項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上大多為與當(dāng)?shù)卣_展的合作，可以類比政信類項(xiàng)目展開與政府的合作，即便是其中的棚改項(xiàng)目，也可以按照政信類項(xiàng)目對待。例如中江信托發(fā)行的“中江國際?金馬310號大坪子棚改貸款集合資金信托計(jì)劃”，融資方大河經(jīng)建實(shí)際上是當(dāng)?shù)氐恼谫Y平臺，項(xiàng)目的第一還款來源則是六盤水市鐘山區(qū)財(cái)政局1.905億元的應(yīng)收賬款；同時，中江信托發(fā)行的另外一個棚改項(xiàng)目“中江?金馬311號落飛嘎棚改貸款集合資金信托計(jì)劃”，項(xiàng)目基本情況也與上述產(chǎn)品類似。

三是信托公司基本自2013年之后開始參與城市更新改造。這主要由我國城市更新改造的時間節(jié)點(diǎn)所決定，深圳雖然最早出臺了城市更新改造的相關(guān)政策，但是也是到近幾年才開始大規(guī)模開展城市改造，其他城市如北京、上海等在政策以及實(shí)際開展上則更滯后一些。因此，機(jī)構(gòu)參與的城市更新項(xiàng)目則在近幾年才大規(guī)模開展。

四是各大城市中，深圳的城市更新項(xiàng)目最為突出。從城市更新主題來看，大部分為深圳市的項(xiàng)目。主要原因在于深圳在城市更新改造政策以及實(shí)施方面，比其他城市更加先行，也積累了更加豐富的經(jīng)驗(yàn)。

五是城市更新項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯。城市更新項(xiàng)目一般是改造舊城中衰落的地方，這些地方又往往位于城市中核心區(qū)域。城市更新項(xiàng)目一般區(qū)位優(yōu)勢明顯，在深圳，信托公司參與的城市更新項(xiàng)目均位于核心城區(qū)。

另外，棚改作為城市更新中的一種項(xiàng)目，在具體操作上有自身的特殊性，所以，從信托公司參與的棚改項(xiàng)目來看，也有其自身特點(diǎn)，棚改項(xiàng)目更多聚焦于三四線城市。從信托參與的棚改項(xiàng)目來看，基本為三四線城市的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。棚改項(xiàng)目屬于城市更新改造的一種，但又有其自身的特點(diǎn)，由于政府在其中的重要作用，棚改項(xiàng)目既屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，也屬于政信類項(xiàng)目。根據(jù)信托公司在政信項(xiàng)目中的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)，很多百強(qiáng)縣、地級市等在財(cái)政收入達(dá)到合作對手準(zhǔn)入門檻的情況下，即可以展開合作。因此，信托公司參與的棚改項(xiàng)目可視為政信項(xiàng)目，大多為三四線城市項(xiàng)目也就不足為奇。

城市更新改造孕育了巨大的市場機(jī)會，信托公司應(yīng)當(dāng)積極拓展城市更新信托項(xiàng)目，尤其對于廣義城市更新中政府參與程度更深的棚改等項(xiàng)目更應(yīng)該積極爭取項(xiàng)目資源。在2017年以來基建信托項(xiàng)目規(guī)模萎縮的情況下，棚改等城市更新項(xiàng)目屬于較為優(yōu)質(zhì)的政信項(xiàng)目，信托公司應(yīng)當(dāng)大力拓展該類項(xiàng)目資源。

信托公司應(yīng)當(dāng)通過股權(quán)投資、“股+債”等模式深度參與城市更新項(xiàng)目，通過專業(yè)的主動管理獲利。從過去信托公司開展的城市更新項(xiàng)目來看，形式并不局限于簡單的債權(quán)融資。目前城市更新常用的融資方式為“股+債”，通過股權(quán)和債權(quán)相結(jié)合的方式，為城市更新項(xiàng)目提供資金支持。例如今年2月，光大興隴信托成立的“深圳觀瀾新石橋城市更新股權(quán)投資項(xiàng)目信托”，通過股債結(jié)合，結(jié)構(gòu)化分層設(shè)計(jì)，在為項(xiàng)目提供資金支持的同時，通過股權(quán)控制落實(shí)對于項(xiàng)目公司的管控；安信信托于2016年在深圳開展的“安贏25號深圳和緣福城市更新信托”“安贏12號深圳雅園賓館城市更新信托”也均是通過股債結(jié)合的方式參與城市更新改造。另外，信托公司還可以通過并購基金、城市更新基金等多種形式，積極開展城市更新改造項(xiàng)目。

信托公司在開展城市更新項(xiàng)目中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拆遷進(jìn)展、土地整理的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。城市更新由于大多在老城區(qū)進(jìn)行，拆遷涉及到多種因素，因此成為城市更新中最棘手的難點(diǎn)，成為影響城市更新的最大障礙。信托公司在開展城市更新項(xiàng)目時，尤其要關(guān)注此類項(xiàng)目的拆遷風(fēng)險(xiǎn)。

對于城市更新中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托公司應(yīng)當(dāng)在風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)上區(qū)別對待。城市更新中的住宅項(xiàng)目以及商業(yè)物業(yè)改造等項(xiàng)目，不能等同于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托公司在參與時需要區(qū)別對待，結(jié)合政信類項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合判斷。同時，不同于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目，城市更新改造中的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可介入一級土地開發(fā)整理。

積極關(guān)注城市更新中的存量房業(yè)務(wù)機(jī)會。信托公司在這一領(lǐng)域已經(jīng)有不少先例，2017年1月份，中航信托與魔方集團(tuán)成立藍(lán)山資產(chǎn)管理公司，致力于聚焦北上廣深等一線城市存量資產(chǎn)的收購、開發(fā)和管理，通過戰(zhàn)略化布局和項(xiàng)目篩選，系統(tǒng)改造此類資產(chǎn)，目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模100億元。中融信托通過旗下中融長河資本開展收購一線城市核心地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過自持、經(jīng)營、輸出項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)及提供配套金融服務(wù)等方式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，并最終擇機(jī)退出。目前，中融長河資本旗下的“長河盛世系列集合信托計(jì)劃”已經(jīng)發(fā)行至3號。信托公司可積極在城市更新中的商業(yè)物業(yè)收購改造領(lǐng)域布局。

交易對手方面，可以進(jìn)行多元化選擇。城市更新的直接參與主體較為多元，既有房地產(chǎn)企業(yè)，也有城投公司，還有上市公司等，例如上市公司中天健集團(tuán)深度參與深圳市城市更新改造。信托公司拓展城市更新項(xiàng)目時，可以擴(kuò)大交易對手選擇，多渠道拓展該類型項(xiàng)目。