合格投資者提示-
（一）具有2年以上投資經(jīng)歷，且滿足以下條件之一：
家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元；
家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元；
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
（二）最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
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（三）金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
首頁在一個處于深刻調(diào)整和變化的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)和金融的關(guān)系如何？從某種意義上來說，做房地產(chǎn)就是做金融。房地產(chǎn)業(yè)是一個高度金融化的行業(yè)，其中包含兩層含義：第一，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)，其本身具有投資增值的金融化屬性；第二，房地產(chǎn)行業(yè)的金融化，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開資金的融入，需要金融的支持，同時，相對于資金而言，更需要資本的進入。
房地產(chǎn)金融：市場深刻調(diào)整 發(fā)展模式切換
中國的房地產(chǎn)金融與中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，房地產(chǎn)金融的總體發(fā)展階段與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段是相吻合的。
過去十年是中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展、粗放發(fā)展的時期，在這個階段，國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，基本上是債務(wù)融資主導(dǎo)的格局，而發(fā)展到現(xiàn)在，整個房地產(chǎn)市場已開始發(fā)生重大的、結(jié)構(gòu)性的變化，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)區(qū)域的分化、物業(yè)類型的分化以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度的分化。如果沒有過多干預(yù)的話，市場化本身就會帶來很多創(chuàng)新。
房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型、更多的房地產(chǎn)價值鏈上下游的銜接與合作、資產(chǎn)管理機構(gòu)及私募基金的紛紛介入……房地產(chǎn)金融的種種變化反映出市場正在進行著一輪深刻的調(diào)整，也意味著一個投資時代的到來。
房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀：單一項目的間接融資為主
房地產(chǎn)業(yè)粗放發(fā)展的時代已經(jīng)過去，這對于未來地產(chǎn)金融的發(fā)展將產(chǎn)生根本性的影響，直接融資的比例將會繼續(xù)上升。從數(shù)據(jù)上看，由于政策的影響，近年來銀行貸款的增速和比重已有所下降，而非銀行金融機構(gòu)貸款，尤其是信托機構(gòu)、券商資管、基金子公司等發(fā)展迅猛。
資本市場角度，從數(shù)據(jù)可以看到，在2010年以前，上市房企通過增發(fā)作為在資本市場融資的主要手段，但之后的增發(fā)融資受限，直到今年3月證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資重新開閘，今年上市房企在資本市場的增發(fā)規(guī)模已經(jīng)達到200多億元，債券發(fā)行規(guī)模約300億元。從融資工具角度講，資本市場整體流動性非常好，但審批程序復(fù)雜，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，受益的僅僅是部分上市房企。
最近幾年房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展非常快，2013年整個市場的募集規(guī)模約600多億元，總體來說，私募基金在專業(yè)化管理方面，比一般機構(gòu)要強，而且權(quán)益性投資相對較多，但也有相當(dāng)一部分是“假股明債”。當(dāng)前私募基金的特點是項目驅(qū)動，真正做組合投資不多，并且普遍規(guī)模較小。但《基金法》、《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》等政策利好已出，存在市場機會。
截止2014年二季度末，房地產(chǎn)信托的余額突破1.2萬億元，信托融資已成為僅次于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)的第二大融資渠道，但這1.2萬億中也許絕大部分還是來自銀行。
現(xiàn)階段，無論是私募基金還是房產(chǎn)信托，都還停留在以項目驅(qū)動為主的階段，就是有項目了，才設(shè)計產(chǎn)品推向市場進行銷售，嚴(yán)格意義上講，它不是一個資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而是項目融資業(yè)務(wù)，也叫私募投行業(yè)務(wù)。
信托行業(yè)已有一些公司開始做組合投資，杭州工商信托早在2008年就已推出基金化集合信托產(chǎn)品，今年還推出了三個策略型信托基金。
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新趨勢：直接融資上升 投資合作發(fā)展
當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場正在發(fā)生著劇烈分化，而金融創(chuàng)新是市場發(fā)展的內(nèi)生性需求，除非人為地壓制，市場一定會推動創(chuàng)新。
當(dāng)投資領(lǐng)域從以住宅為主逐漸轉(zhuǎn)向“住宅+商業(yè)物業(yè)”，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)金融格局從以單一項目融資為主逐漸轉(zhuǎn)向“投資+組合投資”，當(dāng)運作模式以新房開發(fā)為主逐漸轉(zhuǎn)向“新房開發(fā)+存量盤活”，在這個結(jié)構(gòu)性調(diào)整與變化的過程中，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新發(fā)展趨勢其實已很清晰，即從融資轉(zhuǎn)向投資、資產(chǎn)證券化的探索、房地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)、基金化（即組合投資的實踐）、跨機構(gòu)合作。
步入一個需要精耕細(xì)作的時代，房地產(chǎn)企業(yè)依靠單打獨斗去完成開發(fā)的模式已經(jīng)過去，新的發(fā)展階段更多的是需要投資合作，引進真正的資本，這至關(guān)重要，對于中國市場來說，這才剛剛開始。
REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金，投資于商業(yè)物業(yè)并以租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流作為主要收入來源。國內(nèi)的REITS政策尚未出臺，但類REITS的探索一直沒有停止。資產(chǎn)證券化的另一個方向是將存量的銀行抵押貸款證券化，即MBS，這在“930”房地產(chǎn)新政中已經(jīng)提到，希望能夠盡快落地。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場正在發(fā)生分化，房地產(chǎn)并購將在這個調(diào)整中自然產(chǎn)生，可以說并購每天都在發(fā)生著，包括房地產(chǎn)項目的并購、上市公司的并購、非上市房地產(chǎn)企業(yè)的并購。
基金化以組合投資為重要特征。隨著金融和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，組合投資的模式，代表著房地產(chǎn)投資的方向。
隨著大資管時代的到來，在接下來市場中，不再是簡單的監(jiān)管套利、通道互用，而將是機構(gòu)間的競合，在技術(shù)、產(chǎn)品、信息甚至客戶等方面進行更深層次的合作，當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)金融迅速發(fā)展，跨機構(gòu)合作才剛剛開始。
（本文系根據(jù)杭州工商信托股份有限公司總裁丁建萍在“天堂硅谷地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟高峰論壇”上的演講內(nèi)容整理，有刪節(jié)）