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僅僅是兩年前，關注房地產信托的開發(fā)商還為數寥寥，但肇始于121文件的一系列信貸緊縮政策令這種情形發(fā)生戲劇性轉變。

北京成業(yè)行房地產經紀公司日前發(fā)布的“2004年全國房地產投資信托市場分析報告”稱，2004年全國房地產信托發(fā)行額為111.74億元，與2003年60.92億元的發(fā)行額相比，增長了近一倍。同時，在發(fā)行數量上，2004年共發(fā)行89只，比之2003年的65只也有明顯增幅。

“今年房地產信托規(guī)模肯定會繼續(xù)擴張，而且信托將成為房地產金融創(chuàng)新的主流范式?！毙磐袑＜覍O飛說。

房地產的新奶酪？

“去年找我們的房地產公司非常多，但我們的審議很嚴格，大部分項目都被槍斃了。”北京一家知名的信托公司的人士告訴本報記者。

“實際上，我們的一些條件比很多商業(yè)銀行還苛刻。”這位人士補充道。

盡管如此，在信貸緊縮等宏觀調控政策強力發(fā)酵之后，越來越多的房地產公司還是轉向信托公司“求救”。數據顯示，去年所有的信托產品中有三分之一來自房地產。

北京國際信托投資公司總經濟師時寶東在一次論壇上表示，在過去兩年多時間，信托投資公司在房地產融資上提供的融資模式主要有三種：一是貸款方式；二是股權融資的方式；三是交易的方式。此外還有階段性購買房地產企業(yè)，然后再以賣給的方式融入資金，在一年以內提供資金安排及房屋財產轉讓的資金模式。

而成業(yè)行的分析報告則表明，從北京房地產信托的發(fā)行統計來看，目前各種類型的項目都已涵蓋，包括普通住宅、寫字樓、別墅等；發(fā)行量最低是1500萬元，最高則突破3億元。多數信托的用途是直接給開發(fā)商用于項目開發(fā)，開發(fā)商以土地抵押的方式對信托風險提供擔保。

例如去年11月由北國投推出的“提香草堂項目”集合資金信托，該信托籌集了1億元資金，主要用于“提香草堂”房地產項目的建設，北國投對該項目進行了超值的土地抵押，并由首創(chuàng)集團提供100%的連帶擔保責任。此外，麗江新城、順馳.林溪、萬年花城、三水青清等項目都采取類似的模式。

盡管去年比之前年，房地產信托無論從發(fā)行總額及數量上，都邁上了一個新臺階，但信托專家孫飛認為，目前房地產與金融、信托的結合還非常有限，在這種情況下，應該更多地挖掘信托制度的一些特殊功能和特殊安排，來化解銀行的系統性風險。

“《房地產信托管理辦法》征求意見期已經結束，預計今年上半年就會出臺。我認為未來房地產信托將逐漸壯大起來，甚至會與銀行貸款融資平分秋色?！睂O飛說。

類信托產品？

孫飛認為，隨著房地產信托在市場上愈來愈活躍，創(chuàng)新也不斷涌現。“不少產品都有一兩個亮點。”例如去年年初北國投推出的“蘋果社區(qū)消費信托”，首次為暫時拿不到銀行按揭貸款的買房人提供按揭資金。使普通投資人也能像銀行一樣介入到房地產按揭貸款領域。

但由于200份限制及信托公司對項目的嚴格篩選，很多求助于信托公司的房地產項目并不能如愿，融資困境依然不能緩解。在這種情形下，一些項目采取了與真正的信托產品既有相似之處又有差異的融資方式。成業(yè)行總經理張寒燕在不久前的一次論壇上更是提出了“類信托產品”的概念。

對于何為類信托產品，張寒燕并沒有直接給出定義。而是舉了一個例子，即去年12月剛剛開盤的中關村科貿中心。這個定位與其對面的海龍、鼎好相似的電子產品商城的6層共1萬平米的賣場，以每5平方米為一個單位分割成若干單位進行銷售，單位售價7萬元人民幣，并且規(guī)定四年合同到期后必須由開發(fā)商回購。投資人認購時簽署多方協議，由中關村科技控股為投資人提供擔保。

張寒燕在論壇上表示，這一類信托產品的設計原理與信托相近。但沒有通過信托公司的平臺，而是由開發(fā)商、經營公司擔任發(fā)起人和資產管理者的角色。

“我從來沒聽說過類信托這種概念，這并不是一種金融產品。”一位不具名的信托業(yè)內人士向記者表示。

孫飛在接受其他媒體采訪時認真分析了信托與類信托的差異：一、投資門檻不同，區(qū)別于信托產品5萬元的起點，中關村科貿中心電子城商鋪的投資起點是7萬元；二、中關村科貿中心的類信托產品承諾年8%的收益率，而按規(guī)定，信托公司是不能承諾委托人回報率的，但可以通過特殊的制度安排，保證投資人的收益；三、信托公司設計的風險防火墻更全面，包括擔保、抵押、股權質押等，類信托產品現在只提及擔保；四、基本形態(tài)不同，信托產品是絕對的金融形態(tài)，類信托可以看成是地產實物形態(tài)的股權投資模式。

這種“類信托產品”是否具有合法性？一位業(yè)內人士認為，這關鍵要看投資者是否能拿到產權證。而中關村科貿中心的6層商鋪以5平方米為一個單位分割得如此之細，產權證的辦理也許會存在一定困難。

這位業(yè)內人士同時表示，這種類信托產品的優(yōu)勢是突破了200份的限制。

但是，一個不可回避的問題是，沒有經過信托公司這一環(huán)節(jié)的遴選，類信托產品將如何規(guī)避投資風險，從而保證投資者的安全和收益？

上述人士認為，商業(yè)物業(yè)顯然對管理者的水平提出了更高的要求，中關村科貿中心能否取得經營上的成功尚需時間檢驗。

“考慮到項目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍及公司實力等方面的差異，目前，類信托產品并不適宜廣泛推廣。”張寒燕對此毫不諱言。