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第二套房首付比例不得低于40%，商業(yè)用房購房貸款首付不得低于50%，項目資本金比例不到35%商業(yè)銀行不得放貸……9月27日，一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策出臺。業(yè)內(nèi)人士稱，這是決策層第一次大規(guī)模動用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。

在房價兩度出軌之后，第三輪地產(chǎn)調(diào)控終于落地。

房貸調(diào)控

在新政策發(fā)布幾天前，市場間就已有傳聞，幾家商業(yè)銀行已經(jīng)先行調(diào)整了第二套房的首付比例。不過，這只是一攬子政策的部分內(nèi)容。9月27日，《央行銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》發(fā)布，相關(guān)政策悉數(shù)亮相。

根據(jù)《通知》內(nèi)容，開發(fā)商的信貸緊縮政策被強化了。除了延續(xù)了以往對開發(fā)商“項目資本金達不到35%或未取得四證的商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款”的老規(guī)矩之外，還增加了對于開發(fā)商惡性行為的懲罰性措施。

對于住房按揭貸款，《通知》進行了細分。對購買首套自住房的居民，提供金融支持，貸款首付款比例不得低于20-30%；而對于對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。

一位工商銀行人士認為，新政主要針對房地產(chǎn)投機行為，包括目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機。據(jù)悉，諸如嚴格銀行土地貸款規(guī)則等系列調(diào)控政策還將會陸續(xù)出臺。

一位接近監(jiān)管層人士說，上半年宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出臺前后，銀監(jiān)會就曾向各商業(yè)銀行發(fā)出風險提示，加強針對商業(yè)性住房信貸的風險管理和內(nèi)控機制建設，進行壓力測試，有效測算房地產(chǎn)市場風險暴露度。不久前，銀監(jiān)會研究局還專門走訪了各大商業(yè)銀行，并召開了房貸政策研討會。

9月21日，銀監(jiān)會研究局和辦公廳召集各大商業(yè)銀行風險、資金、研究部門負責人召開了一個內(nèi)部研討會，此次會議邀請了世界銀行、高盛、摩根大通、巴克萊、穆迪公司等國際金融機構(gòu)的專家研討美國次級信貸危機，并重點討論了危機對中國銀行業(yè)的影響。

一位與會者說，銀監(jiān)會高層認為，房價上漲過快可能引發(fā)房地產(chǎn)金融風險。今年以來，房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價格泡沫成分不斷增加，商業(yè)銀行潛在的資產(chǎn)減值風險、存貸期限錯配風險及系統(tǒng)性風險正在積累。

第三次調(diào)控

一位業(yè)內(nèi)人士說，此次是國家第一次大規(guī)模動用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。該文件與此前發(fā)布的《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國務院24號文)相結(jié)合，形成了新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策核心。

從2003年開始，政府開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，此后卻陷入了越調(diào)房價越高的境地。

2005年，第一輪調(diào)控執(zhí)行最為得力的措施是抑制投機，典型者如上海征收交易稅，同時嚴格監(jiān)管開發(fā)投資。上海房價一度回落。

2006年5月，“國六條”公布。新政策異常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應。不過，市場供應仍舊不足，有限的供應有很大一部分又被“特權(quán)房”需求占用。房價又一次小幅度反彈。

及至2007年，全國房價再次大幅度高企，一些以前漲幅較低的二線城市的房價都翻番了。

一位信托公司的分析師說，前兩輪宏觀調(diào)控的邏輯，是希望控制土地供給和房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，并以此打壓房地產(chǎn)企業(yè)，迫使房地產(chǎn)企業(yè)以更低的價格出手更多的房子，以此達到降低房價的目的。

但是，投機性資金已不僅僅是溫州炒房團和小規(guī)模游擊隊性質(zhì)的外資基金。通過近兩年來商業(yè)銀行房貸大規(guī)模的競爭和推廣，越來越多普通市民的投資需求被刺激起來，購房需求和房價不停的相互刺激。

幸存的少數(shù)開發(fā)商則通過資本市場募集大量資金，囤積土地。他們可以控制產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。只要需求足夠大，他們就可以通過各種手段抬高房價。

一位接近銀監(jiān)會人士說，由于投機炒作成風，房價不斷上揚，通脹壓力使得央行持續(xù)提升利率，這同危機爆發(fā)前的美國市場情況非常類似。但是中國房地產(chǎn)信貸沒有信用分級和風險定價，假按揭和假收入資產(chǎn)證明并不少，信貸資產(chǎn)沒有證券化，房地產(chǎn)信貸風險情況不明且風險相對集中在銀行體系內(nèi)。

一位業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)調(diào)控歷時4年，政府動員了9個部委和全國各省市地方政府，啟動了稅收、土地、行政等諸多手段對房價進行了兩輪“圍剿”，但卻忽視了金融在房價上漲和購房需求中的關(guān)鍵因素。在經(jīng)歷了兩次挫折后，此次房貸政策的調(diào)整，表明房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向以金融調(diào)控為核心政策組合上。

房地產(chǎn)業(yè)變局

一位接近監(jiān)管高層人士說，這次出臺的系列政策目標不是降低居民購房能力，而是促成房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的變局。

根據(jù)《通知》，決策部門還將通過銀行信貸等資金支持廉租房、經(jīng)濟適用房的建設，增加住房供給，解決好低收入家庭住房困難問題。

早在1998年房改時，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”就被確定下來。隨后幾年中，房地產(chǎn)行業(yè)迅速市場化和產(chǎn)業(yè)化，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2000年以來，個人住房按揭貸款業(yè)務逐漸推廣，城市人口購房需求和能力有了質(zhì)的提升，房地產(chǎn)行業(yè)迅速做大，但也形成了“重市場輕保障”的格局。

房價高企帶來了諸多社會問題，尤其是占城市人口70%以上的中低收入家庭幾乎無力購買住房或者改善居住環(huán)境。

按照國務院24號文的思路，今后住房保障核心將由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)向廉租房建設。今后，國家將采取類“新加坡模式”完善住房供應體系。根據(jù)新的思路，廉租房和經(jīng)濟適用房的建設、監(jiān)督和管理由國家相關(guān)部委主導，土地由國家嚴格規(guī)劃，地方政府按照規(guī)定規(guī)劃廉租房土地與商品房的土地的比例。廉租房的土地可以以低價甚至免費劃撥的方式提供，以招投標方式確定開發(fā)商招投標建設。資金方面，一部分由政府預算提供，另一部分則由金融機構(gòu)提供支持。

本報獲悉，銀監(jiān)會還有可能引入一些開發(fā)廉租房的房地產(chǎn)基金作為直接融資渠道，通過廉租房長期租金作為相對穩(wěn)定的回報。

業(yè)內(nèi)人士稱，建立大規(guī)模的廉租房體系，不僅可以解決低收入群體的住房問題，還可以起到調(diào)節(jié)房價的作用。從長期的市場變化來看，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。

最終的房地產(chǎn)市場格局，將是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在購買第一套住房的時候享受補貼或者金融支持，高收入家庭則只能按照市場原則投資商品房。