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合格投資者提示
根據(jù)《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》(銀發(fā)[2018]106號)第五條,投資管理資產(chǎn)的投資者分為不特定社會公眾和合格投資者兩大類。合格投資者是指具備相應(yīng)風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力,投資于單只資產(chǎn)管理產(chǎn)品不低于一定金額且符合下列條件的自然人和法人或者其他組織。
  • (一)
    具有2年以上投資經(jīng)歷,且滿足以下條件之一:
    家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元;
    家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元;
    近3年本人年均收入不低于40萬元。
  • (二)
    最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
  • (三)
    金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
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銀行間房地產(chǎn)信托投資基金開閘在即
發(fā)布時間:2010/02/08

由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》(以下簡稱管理辦法)目前正在征求意見,并將于近期開展試點(diǎn)。這意味著由央行牽頭的銀行間市場房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)即將開閘。

消息人士7日向中國證券報記者透露,該管理辦法規(guī)定,REITs的委托方為房產(chǎn)商,受托方為信托公司,并通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。受益券為固定收益產(chǎn)品。在受益券到期時,委托人或第三方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價格收購受益券。

管理辦法第十一條“信托財產(chǎn)及其登記”中明確,被委托的地產(chǎn)物業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用,具有穩(wěn)定現(xiàn)金流,并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的有關(guān)規(guī)定辦理房地產(chǎn)信托登記。

第十三條“收益來源”規(guī)定,房地產(chǎn)信托收益由房地產(chǎn)物業(yè)租金收入和處分房地產(chǎn)物業(yè)所得構(gòu)成。

錦天城律師事務(wù)所高級合伙人王祚君律師指出,管理辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房地產(chǎn)信托登記。而與管理辦法配套的《房地產(chǎn)信托登記暫行辦法》第四條規(guī)定房地產(chǎn)信托登記,是將“信托房地產(chǎn)”作為房地產(chǎn)所有權(quán)人。就是把信托房地產(chǎn)這個客體作為房地產(chǎn)的所有權(quán)人,直接違反我國民事法律及其基本理論,是不會為法學(xué)界和司法界所接受的。

王祚君律師建議,房地產(chǎn)的所有權(quán)人應(yīng)該是“房地產(chǎn)信托或房地產(chǎn)信托計(jì)劃”,如同美國REITs中的“商業(yè)信托”,是一個與自然人一樣的可以擁有財產(chǎn)權(quán)利的“人”,也如同香港“領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金”中所有權(quán)人為“匯豐信托”。

其次,第十一條、第十三條規(guī)定被委托的房地產(chǎn)物業(yè)“應(yīng)當(dāng)已經(jīng)投入使用,具有穩(wěn)定現(xiàn)金流”,收益來源包括物業(yè)租金。但如果物業(yè)租金兌付不了每年預(yù)期信托利益時該怎么辦沒有明確。

此外,第九條明確了委托人或擔(dān)保人有回購受益券的責(zé)任,但又在第十二條對委托人或擔(dān)保人的回購網(wǎng)開一面,規(guī)定“委托人或第三方未能按信托合同約定收購受益券時,委托人處分信托財產(chǎn)的情形例外?!?span lang="EN-US">

這就是說,委托人或擔(dān)保人在信托到期時應(yīng)當(dāng)回購受益券,如果不回購,就處置物業(yè)。這就給委托方以很大的騰挪空間:如果房地產(chǎn)市場上漲,房產(chǎn)商可以回購物業(yè)賺取收益;如果暴跌,就可以選擇不回購而是處置物業(yè),讓投資者承擔(dān)損失。

王祚君律師建議,應(yīng)該讓提供流動性支持的第三方為預(yù)期信托利益和回購受益券提供擔(dān)保,讓“流動性支持”作為“收益來源”之一。