-
(一)具有2年以上投資經(jīng)歷,且滿足以下條件之一:
家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元;
家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元;
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
(二)最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
-
(三)金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
在3月10日金地的年報(bào)推介會(huì)上,其董事長凌克明確提出要朝地產(chǎn)金融邁進(jìn),創(chuàng)新地產(chǎn)金融模式,地產(chǎn)金融模式的探討再次升溫。
作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大體系中牽涉資金最大的行業(yè),地產(chǎn)從一開始就與金融有著牽扯不斷的關(guān)系。但是,中國金融體制不健全,銀行業(yè)長期處于壟斷地位,一方面使金融行業(yè)面臨較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),另一方面也成為地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的掣肘。
地產(chǎn)金融,很可能造就房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)群雄逐鹿的春秋戰(zhàn)國時(shí)代。
信托是地產(chǎn)金融進(jìn)化主線
在從銀行貸款和上市再融資受到限制的背景下,多元化融資手段的重要性在資本主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益凸現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)也在積極探索新的發(fā)展模式。
廣州社科院教研處處長彭澎告訴理財(cái)周報(bào)記者,向銀行貸款和上市融資是目前地產(chǎn)金融的主流模式,而信托、同行拆借等則是國內(nèi)開發(fā)商運(yùn)用相對(duì)較少的融資方式,甚至有為數(shù)不多的中小房地產(chǎn)商通過地下錢莊作抵押貸款。
不過,彭澎坦言,信托在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由來已久,是地產(chǎn)金融多年來發(fā)展的主線。國信證券分析師方焱也認(rèn)為,國內(nèi)信托模式已經(jīng)比較成熟。
從2004年開始,房地產(chǎn)企業(yè)參與融資的越來越多,借道信托融資的步伐越來越快。
萬科在2004年底就發(fā)起了“深國投·萬科云頂項(xiàng)目集合資金信托”和17英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃;從2009年初開始,信托融資便成為綠城極為倚重的一個(gè)融資渠道。2010年伊始,綠城更是兩度出手,以不到3億元的資金投入,獲得30億元的信托資金。
中南建設(shè)在3月16日披露借道信托融資6億資金,隨后不久,嘉凱城3月18日也公告稱,公司將與中信信托有限責(zé)任公司合作對(duì)青島嘉凱城增資擴(kuò)股,規(guī)模達(dá)到10億元。
金地集團(tuán)董事長凌克告訴理財(cái)周報(bào)記者,“金地非常想探索的,就是向上游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張?!绷杩怂傅纳嫌萎a(chǎn)業(yè)就是地產(chǎn)金融。
在他看來,中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷高速成長后,地產(chǎn)公司之間在開發(fā)運(yùn)營能力上的差距將逐步縮小,資金與資源的整合將成為決勝未來的關(guān)鍵要素。
打通融資經(jīng)脈
央行一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),使部分房地產(chǎn)商尤其是中小地產(chǎn)商融資困難,通過傳統(tǒng)的融資途徑的難度已經(jīng)加大。
一位不愿透露姓名的分析師認(rèn)為,國內(nèi)房地產(chǎn)投資銀行貸款比例過大,使金融系統(tǒng)存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,國外房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源通常是40%左右的房地產(chǎn)金,40%是私募基金,包括私人投資或者企業(yè)之間的投資,剩下才是銀行貸款。
而對(duì)于企業(yè)來說,需要從更多渠道募集資金,緩解企業(yè)資金方面的壓力?!胺康禺a(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),資金鏈安全和融資渠道的暢通對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要?!绷杩烁嬖V理財(cái)周報(bào)記者。
“要未來3年,我們的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將有更大的發(fā)展,除了現(xiàn)有的美元基金外,還會(huì)發(fā)起成立由金地獨(dú)自募集和管理的人民幣基金。金地將深入挖掘房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動(dòng)價(jià)值?!绷杩苏f。
“但是到目前為止,中國還沒有一只真正意義的人民幣房地產(chǎn)基金,境外美元房地產(chǎn)基金也主要是境外機(jī)構(gòu)募集和管理”,凌克認(rèn)為,中國發(fā)展地產(chǎn)金融有一定的瓶頸限制。
“人民幣基金的募集主要困難在于國內(nèi)沒有一個(gè)成熟的機(jī)構(gòu)投資者群體,國家政策和各種監(jiān)管規(guī)定都沒有形成一個(gè)有利于房地產(chǎn)基金發(fā)展的氛圍,使投資者能夠通過投資于私募房地產(chǎn)基金和REITS來參與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并分享行業(yè)利潤?!绷杩烁嬖V記者。
彭澎也同樣表示了他的擔(dān)憂,“我國在房地產(chǎn)信托上立法還不完善,相應(yīng)的規(guī)則和法規(guī)的缺失容易導(dǎo)致混亂。另外,中國房地產(chǎn)相對(duì)不理性,受政策的影響大,容易大起大落?!?span lang="EN-US">
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容則直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者,“中國發(fā)展金融地產(chǎn)還沒到時(shí)候?!?span lang="EN-US">
他認(rèn)為,中國無論是金融體系上還是法律體系上,都不能滿足地產(chǎn)金融發(fā)展的條件。
搶灘地產(chǎn)金融
房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的資金密集型屬性,誰能夠打通資金這條脈絡(luò),將會(huì)在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。
A股中,萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、江蘇舜天、香江控股、濱江集團(tuán)、金融街、北辰實(shí)業(yè)等對(duì)地產(chǎn)金融介入較深。
“預(yù)計(jì)到2015年,中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理總資產(chǎn)將在9100億元左右?!?span lang="EN-US">
凌克說?,F(xiàn)在雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)在金融地產(chǎn)方面有創(chuàng)新和突破,但地產(chǎn)金融在中國還處于初級(jí)階段,未來十年,中國的金融地產(chǎn)將會(huì)像過去十年當(dāng)中的住宅地產(chǎn)一樣獲得長足的發(fā)展。
在眾房企中,金地集團(tuán)地產(chǎn)金融理念最前衛(wèi),也是分享地產(chǎn)金融蛋糕的強(qiáng)手。2009年底,金地與平安信托簽署合作協(xié)議,未來三年其投資規(guī)??赡苓_(dá)到100億。從ING到UBS及平安信托,金地的嘗試引起了市場(chǎng)的關(guān)注。
金地的地產(chǎn)金融藍(lán)圖還包括建立基于項(xiàng)目的人民幣有限合伙企業(yè)、設(shè)立人民幣夾層融資基金以及適時(shí)推出建筑節(jié)能私募股權(quán)投資基金。另外,金地還準(zhǔn)備在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行探索,為未來參與RETIS市場(chǎng)做準(zhǔn)備。
在銀行銀根緊縮,房地產(chǎn)公司二級(jí)市場(chǎng)融資被嚴(yán)格限制的情況下,信托融資自然成為地產(chǎn)公司“最后一根稻草”。
招商地產(chǎn)2008年1月成為繼萬科、金地后又一家發(fā)行資產(chǎn)信托產(chǎn)品的地產(chǎn)公司。其以資產(chǎn)通過信托方式實(shí)現(xiàn)融資,募集資金規(guī)模不超過10億元。