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在3月10日金地的年報(bào)推介會(huì)上，其董事長凌克明確提出要朝地產(chǎn)金融邁進(jìn)，創(chuàng)新地產(chǎn)金融模式，地產(chǎn)金融模式的探討再次升溫。

作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大體系中牽涉資金最大的行業(yè)，地產(chǎn)從一開始就與金融有著牽扯不斷的關(guān)系。但是，中國金融體制不健全，銀行業(yè)長期處于壟斷地位，一方面使金融行業(yè)面臨較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也成為地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的掣肘。

地產(chǎn)金融，很可能造就房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)群雄逐鹿的春秋戰(zhàn)國時(shí)代。

信托是地產(chǎn)金融進(jìn)化主線

在從銀行貸款和上市再融資受到限制的背景下，多元化融資手段的重要性在資本主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益凸現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極探索新的發(fā)展模式。

廣州社科院教研處處長彭澎告訴理財(cái)周報(bào)記者，向銀行貸款和上市融資是目前地產(chǎn)金融的主流模式，而信托、同行拆借等則是國內(nèi)開發(fā)商運(yùn)用相對(duì)較少的融資方式，甚至有為數(shù)不多的中小房地產(chǎn)商通過地下錢莊作抵押貸款。

不過，彭澎坦言，信托在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由來已久，是地產(chǎn)金融多年來發(fā)展的主線。國信證券分析師方焱也認(rèn)為，國內(nèi)信托模式已經(jīng)比較成熟。

從2004年開始，房地產(chǎn)企業(yè)參與融資的越來越多，借道信托融資的步伐越來越快。

萬科在2004年底就發(fā)起了“深國投·萬科云頂項(xiàng)目集合資金信托”和17英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃；從2009年初開始，信托融資便成為綠城極為倚重的一個(gè)融資渠道。2010年伊始，綠城更是兩度出手，以不到3億元的資金投入，獲得30億元的信托資金。

中南建設(shè)在3月16日披露借道信托融資6億資金，隨后不久，嘉凱城3月18日也公告稱，公司將與中信信托有限責(zé)任公司合作對(duì)青島嘉凱城增資擴(kuò)股，規(guī)模達(dá)到10億元。

金地集團(tuán)董事長凌克告訴理財(cái)周報(bào)記者，“金地非常想探索的，就是向上游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張?！绷杩怂傅纳嫌萎a(chǎn)業(yè)就是地產(chǎn)金融。

在他看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷高速成長后，地產(chǎn)公司之間在開發(fā)運(yùn)營能力上的差距將逐步縮小，資金與資源的整合將成為決勝未來的關(guān)鍵要素。

打通融資經(jīng)脈

央行一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，使部分房地產(chǎn)商尤其是中小地產(chǎn)商融資困難，通過傳統(tǒng)的融資途徑的難度已經(jīng)加大。

一位不愿透露姓名的分析師認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)投資銀行貸款比例過大，使金融系統(tǒng)存在的風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，國外房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源通常是40％左右的房地產(chǎn)金，40％是私募基金，包括私人投資或者企業(yè)之間的投資，剩下才是銀行貸款。

而對(duì)于企業(yè)來說,需要從更多渠道募集資金,緩解企業(yè)資金方面的壓力?！胺康禺a(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈安全和融資渠道的暢通對(duì)于企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要?！绷杩烁嬖V理財(cái)周報(bào)記者。

“要未來3年，我們的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將有更大的發(fā)展，除了現(xiàn)有的美元基金外，還會(huì)發(fā)起成立由金地獨(dú)自募集和管理的人民幣基金。金地將深入挖掘房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動(dòng)價(jià)值?！绷杩苏f。

“但是到目前為止，中國還沒有一只真正意義的人民幣房地產(chǎn)基金，境外美元房地產(chǎn)基金也主要是境外機(jī)構(gòu)募集和管理”，凌克認(rèn)為，中國發(fā)展地產(chǎn)金融有一定的瓶頸限制。

“人民幣基金的募集主要困難在于國內(nèi)沒有一個(gè)成熟的機(jī)構(gòu)投資者群體，國家政策和各種監(jiān)管規(guī)定都沒有形成一個(gè)有利于房地產(chǎn)基金發(fā)展的氛圍，使投資者能夠通過投資于私募房地產(chǎn)基金和REITS來參與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并分享行業(yè)利潤?！绷杩烁嬖V記者。

彭澎也同樣表示了他的擔(dān)憂，“我國在房地產(chǎn)信托上立法還不完善，相應(yīng)的規(guī)則和法規(guī)的缺失容易導(dǎo)致混亂。另外，中國房地產(chǎn)相對(duì)不理性，受政策的影響大，容易大起大落?！?span lang="EN-US">

中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容則直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者，“中國發(fā)展金融地產(chǎn)還沒到時(shí)候?！?span lang="EN-US">

他認(rèn)為，中國無論是金融體系上還是法律體系上，都不能滿足地產(chǎn)金融發(fā)展的條件。

搶灘地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的資金密集型屬性，誰能夠打通資金這條脈絡(luò)，將會(huì)在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。

A股中，萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、江蘇舜天、香江控股、濱江集團(tuán)、金融街、北辰實(shí)業(yè)等對(duì)地產(chǎn)金融介入較深。

“預(yù)計(jì)到2015年，中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理總資產(chǎn)將在9100億元左右?！?span lang="EN-US">

凌克說?，F(xiàn)在雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)在金融地產(chǎn)方面有創(chuàng)新和突破，但地產(chǎn)金融在中國還處于初級(jí)階段，未來十年，中國的金融地產(chǎn)將會(huì)像過去十年當(dāng)中的住宅地產(chǎn)一樣獲得長足的發(fā)展。

在眾房企中，金地集團(tuán)地產(chǎn)金融理念最前衛(wèi)，也是分享地產(chǎn)金融蛋糕的強(qiáng)手。2009年底，金地與平安信托簽署合作協(xié)議，未來三年其投資規(guī)?？赡苓_(dá)到100億。從ING到UBS及平安信托，金地的嘗試引起了市場(chǎng)的關(guān)注。

金地的地產(chǎn)金融藍(lán)圖還包括建立基于項(xiàng)目的人民幣有限合伙企業(yè)、設(shè)立人民幣夾層融資基金以及適時(shí)推出建筑節(jié)能私募股權(quán)投資基金。另外，金地還準(zhǔn)備在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行探索，為未來參與RETIS市場(chǎng)做準(zhǔn)備。

在銀行銀根緊縮，房地產(chǎn)公司二級(jí)市場(chǎng)融資被嚴(yán)格限制的情況下，信托融資自然成為地產(chǎn)公司“最后一根稻草”。

招商地產(chǎn)2008年1月成為繼萬科、金地后又一家發(fā)行資產(chǎn)信托產(chǎn)品的地產(chǎn)公司。其以資產(chǎn)通過信托方式實(shí)現(xiàn)融資，募集資金規(guī)模不超過10億元。