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(一)具有2年以上投資經(jīng)歷,且滿足以下條件之一:
家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元;
家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元;
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
(二)最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
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(三)金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
一年一度牽動人心的“兩會”上周落下了帷幕,除了政府官員的表態(tài)公開、高調(diào)、密集之外,政策信息的透明、清晰、確定更給予了市場穩(wěn)定預(yù)期。會上審議通過的《政府工作報告》,確定了今年工作總體部署和主要任務(wù),這是政府向全國人民作出的莊嚴承諾。3月16日,溫家寶總理主持召開了國務(wù)院常務(wù)會議,將《政府工作報告》確定的重點工作分解落實到國務(wù)院各部門、各單位,明確責(zé)任,確保實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展的預(yù)期目標。其中,“堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”是今年要努力完成的七大任務(wù)之一。
房地產(chǎn)市場調(diào)控處于關(guān)鍵階段
最近一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控,備受矚目,中央的決心很大,力度也很大,一些城市的房價也開始有所松動。但是,由于土地財政吃緊,近4個月以來,不斷有二三線城市試探樓市調(diào)控“紅線”,開發(fā)商也頻頻呼吁調(diào)控政策放松?!耙蝗沼巍?、“三日游”,被網(wǎng)友用以形容佛山、蕪湖等地房產(chǎn)調(diào)控政策的松綁時長。不過在經(jīng)濟必須轉(zhuǎn)型的當(dāng)下,中央態(tài)度堅決,堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,摁住了地方的一次次“小動作”。針對北京和上海傳出對戶籍居民家庭放寬限購的消息,兩地房管部門也隨即明確否認傳言。
地方政府“小動作”的背后,是地方利益與中央政策存在的矛盾。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析說,調(diào)控壓力漸增,房地產(chǎn)稅收增速明顯下滑。目前調(diào)控已進入深水區(qū),調(diào)控持續(xù)時間越長,地方政府感受到的壓力就將越明顯。
比地方政府更著急的,是房地產(chǎn)企業(yè)。成交量劇減,樓市庫存量猛增,開發(fā)商資金鏈面臨斷裂。萬科副總裁毛大慶就在“兩會”期間建議,在堅定落實調(diào)控政策下,北京調(diào)控政策應(yīng)細化調(diào)整。
房價還遠遠沒有回到合理價位
溫總理在“兩會”記者會上也毫不諱言地指出:“房地產(chǎn)市場關(guān)系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策,涉及到中央和地方的利益關(guān)系,特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益,改革的阻力相當(dāng)之大”。業(yè)內(nèi)專家認為,這表明中央清楚調(diào)控可能帶來的后果和阻力,已經(jīng)做好了長期準備。同時,中央認同現(xiàn)在調(diào)控已取得效果,但對調(diào)控效果還不滿意,表示“放松將前功盡棄”。
“面對經(jīng)濟增速放緩和地方財政壓力,樓市調(diào)控會不會半途而廢”這一記者尖銳的提問,溫總理擲地有聲地回答:房價還遠遠沒有回到合理價位?!耙虼?,調(diào)控不能放松。如果放松,將前功盡棄,而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂,不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展?!睖乜偫碇赋觯3址康禺a(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展,出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫,一旦破滅,不僅影響房地產(chǎn)市場,而且會拖累整個經(jīng)濟。
確實,現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)遠沒有實現(xiàn),如果現(xiàn)在松手,以后會造成更大災(zāi)難。不僅會導(dǎo)致房價的強力反彈,甚至價格可能還會超過以往的水平。房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展事關(guān)中國經(jīng)濟發(fā)展全局。
亟須做好房地產(chǎn)發(fā)展頂層設(shè)計
但是,對于有13億多人口的中國,又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段,對住房的需求是剛性的,而且將會是持續(xù)的。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所的副所長巴曙松就分析稱,中國城市化快速推進和人口重新分布是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力,2011年中國城市化率超過50%,從趨勢上看,城市化的過程還在推進,每年年增0.8個百分點,城市群的形成和城市人口重新布局也使城市里面的房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升。
那么,如何有效解決這一問題呢?中國指數(shù)研究院認為,未來保障房制度不斷完善,建設(shè)計劃逐步落實,對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn);房地產(chǎn)稅改革試點范圍擴大,可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局。從更廣的視角來看,經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整、貨幣投放變慢已成為中國經(jīng)濟中長期發(fā)展走勢的普遍共識。有鑒于此,現(xiàn)正是政府、開發(fā)企業(yè)、銀行等相關(guān)各方思考中長期變革及應(yīng)對策略的時機。
顯然,只有盡快建立起房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長效機制,做好頂層設(shè)計,才能從長遠的角度護航房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,從而逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。否則房地產(chǎn)調(diào)控只能是歷史簡單重復(fù),調(diào)控了十年,出臺了諸多個政策,非但不見成效,而且房價越調(diào)越高。
財稅金融可發(fā)揮更大作用
今年《政府工作報告》明確提出,采取有效措施,增加普通商品住房供給。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng),改革房地產(chǎn)稅收制度,促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這其中,財稅金融的任務(wù)和作用又體現(xiàn)在何處呢?
“兩會”期間,面對記者的提問,央行副行長劉士余明確表示,全面落實差別化的住房信貸政策。在信貸實行總量管理的前提下,各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證,符合條件的借款人購買首套普通商品住宅,銀行要給予貸款。鼓勵各家金融機構(gòu)在央行的基準利率和首套普通商品住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間,根據(jù)借款人的財務(wù)狀況權(quán)衡定價。同時,信貸資金要支持普通商品住宅的建設(shè)或開發(fā),特別是對資質(zhì)良好、市場有信譽的開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通商品住宅要給予大力支持。要積極地按照市場化、財務(wù)可持續(xù)的原則,支持政府主導(dǎo)的公租房為主體的保障房建設(shè)。要切實防范風(fēng)險。現(xiàn)在市場上出現(xiàn)的少數(shù)開發(fā)商搞的一成首付等,商業(yè)銀行不能參與,要嚴格落實差別化的住房信貸政策。同時,還要按照市場化的原則推動房地產(chǎn)市場的創(chuàng)新。
而房產(chǎn)稅試點在今年是否會擴大,則成為構(gòu)建樓市調(diào)控長效機制的重要環(huán)節(jié)。財政部部長謝旭人表示,將在上海、重慶兩城市試點的基礎(chǔ)上,進一步研究推進房產(chǎn)稅改革的方案,并適當(dāng)擴大試點范圍,積極穩(wěn)妥地加以推進。住建部部長姜偉新此前則明確要求,要加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。而這對于加快房產(chǎn)稅等長效機制的推進,將起到基礎(chǔ)性作用。
現(xiàn)在,政府的態(tài)度是堅定的,部門的任務(wù)是明確的。相信隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展頂層設(shè)計的建立與完善,市場配置資源的基礎(chǔ)性作用將得到充分發(fā)揮,房價合理回歸將不再是掣肘經(jīng)濟健康發(fā)展的問題。