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面對(duì)我國(guó)租賃性保障房建設(shè)的巨大資金需求壓力，并考慮到保障房運(yùn)營(yíng)中保持一定效率水平的要求，應(yīng)充分重視發(fā)展公私合作伙伴關(guān)系概念下的新機(jī)制——房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。

租賃性保障房資金需求

超過2萬億元

近年來，租賃性保障房已經(jīng)成為我國(guó)發(fā)展保障房的主要方式?！秶?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確規(guī)定，要重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。

按照住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)規(guī)劃，我國(guó)“十二五”期間將建設(shè)約3600萬套保障性住房，2011年開始大規(guī)模建設(shè)，當(dāng)年開工建設(shè)了1000萬套，其中包括廉租房和公租房的保障房占到建設(shè)總量的40％，如果按照該比例推算，“十二五”期間我國(guó)至少將建設(shè)租賃性保障房1440萬套。按照住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部估算的成本標(biāo)準(zhǔn)，保障房建設(shè)平均每套需要花費(fèi)13萬～14萬元，因此，可以大概推算出“十二五”期間租賃性保障房的建設(shè)資金大約在人民幣2萬億元左右，但這是住建部按照保障房的全國(guó)平均建筑成本計(jì)算的，租賃性保障房的建設(shè)大多集中在大中城市，這些城市的土地成本和建筑成本均要高于全國(guó)平均水平，因此，租賃性保障房的建設(shè)資金需求將明顯超過2萬億元。

同時(shí)，與產(chǎn)權(quán)性保障房在出售后即能迅速收回建設(shè)資金不同，租賃性保障房以收取租金的方式回收建設(shè)資金，資金回收期很長(zhǎng)，建設(shè)資金無法像產(chǎn)權(quán)房建設(shè)那樣循環(huán)使用，這進(jìn)一步加大了租賃性保障房的融資需求。另外，租賃性保障房的運(yùn)營(yíng)還需要大量的管理、物業(yè)、維修等后續(xù)費(fèi)用，因此，我國(guó)租賃性保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)面臨巨大的資金壓力。

租賃性保障房資金供給

缺口較大

目前，我國(guó)租賃性保障房建設(shè)以地方政府為主進(jìn)行，資金來源主要有：中央財(cái)政撥款、地方政府土地出讓金收入的10％、住房公積金收益以及地方政府債、銀行貸款、信托貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的墊資等，整體而言，在資金來源上，租賃性保障房建設(shè)仍然延續(xù)了過去政府項(xiàng)目建設(shè)的融資模式，即以外部借款、尤其是銀行貸款為主的模式。在銀根收縮情況下，保障房建設(shè)更面臨較大的資金缺口。當(dāng)前，兩年期保障房信托產(chǎn)品的年化收益率都在10％以上，這說明我國(guó)各地方政府在保障房建設(shè)承受巨大資金壓力的情況下，不得不以較高成本融入建設(shè)資金。既加大了財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也不利于租賃性保障房其后的運(yùn)營(yíng)。

實(shí)際上，對(duì)租賃性保障房而言，其最大的功效在于按照政府的要求，以合理價(jià)格為被保障對(duì)象提供住房，至于租賃性保障房的產(chǎn)權(quán)屬于政府還是屬于其他社會(huì)主體并不重要。實(shí)際生活中，由于缺乏激勵(lì)約束機(jī)制，政府管理運(yùn)營(yíng)租賃性保障房的總體效率通常并不高。因此，為在一定程度上緩解租賃性保障房的建設(shè)資金壓力，并提高租賃性保障房的運(yùn)營(yíng)效率，需要通過金融創(chuàng)新，為租賃性保障房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)探索新的資金來源渠道和新的更有效的機(jī)制。

REITs應(yīng)用于租賃性

保障房領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)

通過REITs方式發(fā)展租賃性保障房具有以下優(yōu)勢(shì)：

一是能夠使地方政府用于租賃性保障房的建設(shè)資金周轉(zhuǎn)起來，滿足租賃性保障房的后續(xù)開發(fā)資金需求。租賃性保障房的重要特點(diǎn)是資金回收期長(zhǎng)和需要占用大量長(zhǎng)期資金。目前，地方政府所融入的信貸資金或者其他臨時(shí)性借款的期限相對(duì)較短，必須通過不斷地借新還舊將相應(yīng)資金展期，以維持租賃性保障房的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。這種續(xù)短為長(zhǎng)的融資方案給地方政府帶來巨大的財(cái)務(wù)支出壓力，引入REITs投資租賃性保障房之后，地方政府可以將用于租賃性保障房建設(shè)的資金提前回收，并且可以用于更多租賃性保障房的后續(xù)開發(fā)。

二是由專業(yè)人員管理租賃性保障房，提高了運(yùn)營(yíng)效率。與政府出資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃性保障房的方式相比，通過REITs方式提供的租賃性保障房的管理人員隊(duì)伍更加精干和高效，政府付出的成本也比直接運(yùn)營(yíng)要小得多。同時(shí)，由于租賃性保障房REITs獲得的收益與租戶的滿意程度及租金的支付情況直接相關(guān)，從而能夠激勵(lì)租賃性保障房REITs所屬的租賃性保障房物業(yè)管理人員為租戶提供更加貼心、周到與高效的服務(wù)。

三是實(shí)現(xiàn)租賃性保障房運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管的分離。租賃性保障房REITs發(fā)行后，相關(guān)的租賃性保障房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到基金持有人共有，并授權(quán)REITs管理機(jī)構(gòu)雇傭部分物業(yè)管理人員進(jìn)行管理。REITs管理機(jī)構(gòu)要按照政府相關(guān)部門的要求和政策對(duì)租賃性保障房管理運(yùn)營(yíng)，并且服從政府部門的監(jiān)管。與政府直接建設(shè)、直接運(yùn)營(yíng)的方式相比，租賃性保障房REITs實(shí)現(xiàn)了租賃性保障房運(yùn)營(yíng)與監(jiān)管的分離，政府出臺(tái)的租賃性保障房政策更能夠維護(hù)被保障對(duì)象的利益。

四是為投資者開拓了新的投資渠道。REITs作為一種金融產(chǎn)品，其風(fēng)險(xiǎn)收益匹配狀況相比股票、債券等資產(chǎn)而言的特色是：從長(zhǎng)期看，REITs的整體收益與股票雖然有差距，但收益的確定性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股票資產(chǎn)；與債券相比，其收益的確定性相似，而收益率明顯高于債券資產(chǎn)。尤其是REITs產(chǎn)品存續(xù)期均較長(zhǎng)，收益也比較穩(wěn)定，通常是壽險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者所青睞的長(zhǎng)期投資工具。