迅雷+种子+无码,japanese18日本人妻,jlzzjlzz亚洲乱熟,久久精品视频15久久爱

合格投資者提示
根據(jù)《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》(銀發(fā)[2018]106號)第五條,投資管理資產(chǎn)的投資者分為不特定社會公眾和合格投資者兩大類。合格投資者是指具備相應(yīng)風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力,投資于單只資產(chǎn)管理產(chǎn)品不低于一定金額且符合下列條件的自然人和法人或者其他組織。
  • (一)
    具有2年以上投資經(jīng)歷,且滿足以下條件之一:
    家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元;
    家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元;
    近3年本人年均收入不低于40萬元。
  • (二)
    最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
  • (三)
    金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
我是合格投資者
取消
房地產(chǎn)信托 如何應(yīng)對樓市風(fēng)險
發(fā)布時間:2014/06/24

房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下半場,為開發(fā)商提供銀行開發(fā)貸之外的債權(quán)融資和夾層融資、以房地產(chǎn)信托為主的非銀地產(chǎn)服務(wù)企業(yè),短期內(nèi)可能遭遇調(diào)整和風(fēng)險。在此背景下,優(yōu)選服務(wù)對象、優(yōu)化資金來源及確定細(xì)分市場,是制勝的三大利器。未來,隨著房地產(chǎn)市場金融化的進(jìn)一步加深,其發(fā)展空間仍值得期待。

近來,東莞光耀地產(chǎn)等開發(fā)商屢被曝資金鏈斷裂、開發(fā)商跑路,樓市下半場使得以房地產(chǎn)信托為主的非銀地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)也日益承壓。信托業(yè)協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2014年一季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模1462億元,相比2013年一季度的1532億元,同比下降4.57%;相比2013年四季度的2097億元,環(huán)比更是回落30.28%。

自2010年以來,為開發(fā)商提供銀行開發(fā)貸之外的債權(quán)融資和夾層融資的非銀行房地產(chǎn)金融服務(wù)市場(以下簡稱“非銀地產(chǎn)金融市場”)發(fā)展迅速,體量從百億級跨入近萬億級。主要參與者包括信托公司、基金子公司、券商資管、房地產(chǎn)私募基金、國有四大資產(chǎn)管理公司,以及銀行的投行部門、理財部門。

房地產(chǎn)信托領(lǐng)銜8000億元市場

盡管參與者和參與形式眾多,但究其本質(zhì),根據(jù)所采取的不同法律架構(gòu),非銀地產(chǎn)金融服務(wù)可以歸納為三類:信托、資管計劃和有限合伙。最為普通投資者所熟悉的銀行理財產(chǎn)品,其資金進(jìn)入該市場也需要借由同樣的三條“通道”。這其中,信托在2013年前一直是最主要的通道。

2013年,房地產(chǎn)信托新增6848億元;基金子公司、券商資管大部分2013年才開始觸及該業(yè)務(wù),估計規(guī)模在百億量級;房地產(chǎn)私募基金盡管多達(dá)約200家,但由于資源相對缺乏,業(yè)務(wù)規(guī)模估計也僅在百億量級。三者疊加,非銀地產(chǎn)金融全行業(yè)的市場規(guī)模約為8000億元,占到2013年房地產(chǎn)自籌資金47425億元的約17%(圖1)。隨著房地產(chǎn)市場金融化的進(jìn)一步加深,直接融資在整個金融體系中的比重進(jìn)一步提高,預(yù)計該市場規(guī)模仍將繼續(xù)擴(kuò)大。

風(fēng)險隨市場規(guī)模同步增長

雖然目前非銀地產(chǎn)金融風(fēng)險并不高,但隨著市場規(guī)模不斷擴(kuò)大,再加上房地產(chǎn)市場本身風(fēng)險加劇,其風(fēng)險也將日益突出。

整體來看,眼下非銀地產(chǎn)金融相比房地產(chǎn)自籌資金規(guī)模尚小,不足以形成系統(tǒng)性風(fēng)險。從具體項目來看,目前較為激進(jìn)的商業(yè)模式是開發(fā)商與非銀地產(chǎn)金融企業(yè)以1:2的出資比例合作拿地,其中開發(fā)商資金劣后,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)出資部分作為夾層融資,部分作為純債務(wù)—與美國市場開發(fā)商通常高達(dá)90%的杠桿率相比,這一杠桿率仍較為穩(wěn)健。此外,在銀監(jiān)會的嚴(yán)格監(jiān)管下,房地產(chǎn)信托披露十分完備,信息也相當(dāng)透明。2012年以來已披露的風(fēng)險事件雖有20多起,涉及金額達(dá)100多億元,但相比10338億元的房地產(chǎn)信托存量,僅占約1%。

不過,值得注意的是,隨著規(guī)模的膨脹及地產(chǎn)行業(yè)本身可能出現(xiàn)的調(diào)整,非銀地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險也在加劇。2013年8000億元的市場規(guī)模,已經(jīng)接近國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款19673億元的41%。以上述1:2出資的合作模式,一旦地產(chǎn)市場調(diào)整,銷售流動性降低,或者房價下跌,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)將更容易被暴露在風(fēng)險之下。

面對高速增長而又風(fēng)險日現(xiàn)的市場,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)如何才能常勝?

服務(wù)對象:識別優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)項目

目前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入“下半場”,平均利潤率下滑,市場分化加劇。非銀地產(chǎn)金融企業(yè)需要識別優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)項目,進(jìn)而為之提供服務(wù),這是風(fēng)險控制的根本。

資金籌措、獲取優(yōu)質(zhì)項目以及運營開發(fā)能力,是優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的三大核心競爭力。非銀地產(chǎn)金融企業(yè)在挑選合作伙伴時,應(yīng)著重判斷開發(fā)商的后兩點:能否持續(xù)精準(zhǔn)地獲得風(fēng)險調(diào)整后的高回報項目,為項目利潤奠定基礎(chǔ);能否打造好產(chǎn)品,優(yōu)化成本,提高周轉(zhuǎn)率,從而實現(xiàn)項目利潤最大化。

以獲取項目的時間為例,2005年至今最好的拿地時間在2008年底、2009年初,最差的時間在2007年下半年和2010年下半年。非銀地產(chǎn)金融企業(yè)只有自己先理解這些時間節(jié)點,才可能判斷開發(fā)商是否能把握時機(jī)。

比時間選擇更為復(fù)雜的是城市選擇和細(xì)分市場選擇。中國僅地級以上城市就有289個,杭州和蘇州在很多方面似乎有共性,但過去10年房地產(chǎn)市場回報卻相差數(shù)倍。從細(xì)分市場來講,新城和老城市場回報不同,剛需市場和改善型市場回報也各異。非銀地產(chǎn)金融企業(yè)需要認(rèn)清哪些城市和細(xì)分市場擁有更好的投資機(jī)會,才能識別開發(fā)商是否具備好的獲取項目能力。

再比如說運營開發(fā),效率最高的開發(fā)商可以在拿地后6-8個月開始銷售,達(dá)到高周轉(zhuǎn)。比周轉(zhuǎn)率更復(fù)雜的是產(chǎn)品定位能力和打造能力,到底怎樣的產(chǎn)品才能實現(xiàn)項目回報最優(yōu)化。非銀地產(chǎn)金融企業(yè)如果自己都不理解開發(fā)商的運營效率和產(chǎn)品開發(fā)能力,就談不上識別其運營開發(fā)能力。

除了識別優(yōu)質(zhì)開發(fā)商外,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)還需要識別優(yōu)質(zhì)項目。

優(yōu)質(zhì)項目的標(biāo)準(zhǔn)因金融服務(wù)形式不同而異,但總體來看需滿足兩個條件。從項目回報角度,要有超過行業(yè)平均的風(fēng)險調(diào)整后回報,這樣可以保證開發(fā)商和金融服務(wù)企業(yè)在利潤劃分上留下足夠的騰挪空間。從現(xiàn)金流角度,現(xiàn)金流風(fēng)險能完全封閉在項目內(nèi)。

識別優(yōu)質(zhì)項目的另一關(guān)鍵在于風(fēng)險判斷,特別是市場供求風(fēng)險和開發(fā)風(fēng)險。供求風(fēng)險在一些細(xì)分市場已經(jīng)顯現(xiàn),如眾多二線城市的寫字樓市場,部分三四線城市的住宅市場。很多從業(yè)人員第一次經(jīng)歷這樣的市場態(tài)勢,對其風(fēng)險估計不足。

開發(fā)風(fēng)險則既與開發(fā)商能力有關(guān),也與產(chǎn)品難度有關(guān)。這其中包括開發(fā)商產(chǎn)品定位、成本管理和開發(fā)建設(shè)能力。非銀地產(chǎn)金融企業(yè)不僅需對這些能力了然于胸,同時也要明白不同產(chǎn)品對開發(fā)能力的要求不同,比如商場和養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品線長而復(fù)雜,對開發(fā)商運營管理能力自然提出了與住宅完全不同的要求。

資金來源:價格低、響應(yīng)速度快與時間長度靈活

擁有價格低、響應(yīng)速度快、時間靈活的資金來源,有助于非銀地產(chǎn)金融企業(yè)在競爭中處于優(yōu)勢地位。與此相反,如果企業(yè)在資金成本、響應(yīng)速度上處于劣勢,迫于競爭壓力,很可能不得不選擇風(fēng)險越來越高的業(yè)務(wù),從而埋下禍根。

國際市場上,典型的資金來源包括高凈值人群,以及以社?;?、養(yǎng)老金、保險資金為主的機(jī)構(gòu)資金。這些資金特征明確,且得益于發(fā)達(dá)的金融市場,可得性強(qiáng),可以說資金已經(jīng)成為一種大宗商品。中間機(jī)構(gòu)幫基金等提供資金募集服務(wù),其中間費用也較為適中,一般在資金規(guī)模的1%以內(nèi)。反觀中國市場,目前通過銀行和第三方理財從高凈值人群募集資金,中間費用經(jīng)常高達(dá)資金規(guī)模年化收益的1-2.5%。成熟資金來源類別少、資金籌措中間成本高,是處于初級發(fā)展階段的中國市場一個重要特征。

正因為市場極為初級、割裂,不同資金的訴求及價格相差大,資金來源在目前中國市場的競爭中便顯得尤為重要。短期來看,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)可以通過開辟多種資金渠道,與其他金融機(jī)構(gòu)廣泛合作,從而降低資金價格,提高響應(yīng)速度。而從長期來看,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)應(yīng)當(dāng)能夠利用基金方式籌措資金,保證資金的長期性,從而形成核心競爭力。

此外,如果非銀地產(chǎn)金融企業(yè)能通過形成標(biāo)準(zhǔn)化、高流動性的金融產(chǎn)品,從公開資本市場或銀行間市場籌措資金,則將形成持久競爭優(yōu)勢。比如,美國的住房抵押貸款證券(MBS),其基礎(chǔ)資產(chǎn)清晰簡單、高標(biāo)準(zhǔn)化、高流動性,因此,美國金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS從資本市場融資的成本僅比同期國債高1-1.5%,而最終提供給住房抵押貸款人的貸款利息也只比同期國債高1.5-2.5%。筆者預(yù)計,在中國,如果非銀行金融機(jī)構(gòu)能夠通過金融化獲得低成本資金,最終其提供的金融服務(wù)價格甚至可以低于銀行。

細(xì)分市場:平衡利潤率、難度與規(guī)模

在識別優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)項目、構(gòu)建好的資金來源之后,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)還要根據(jù)自身能力,平衡各細(xì)分市場的利潤率、難度與規(guī)模,以確定適合的細(xì)分市場。很多企業(yè)正是因為選擇了不適合自身的細(xì)分市場,導(dǎo)致業(yè)務(wù)發(fā)展困難,甚至滋生風(fēng)險。

非銀地產(chǎn)金融企業(yè)的客戶通??煞譃榇罂蛻簟⒅行涂蛻艉蛥^(qū)域客戶。銷售額排名前50位的開發(fā)商屬大客戶,絕大多數(shù)是上市公司,占整體市場銷售額約25%,其獲得的金融服務(wù)相對比較充足。中型客戶銷售額排名在50-200位,約占市場銷售額的10%,這些客戶差異化明顯,有些成長性很強(qiáng),未來有望進(jìn)入第一集團(tuán),另一些則會隨著市場分化,逐漸退出。比中型客戶規(guī)模更小的客戶基本上只在單個城市或較小區(qū)域開展業(yè)務(wù)。而從操作模式的難易程度上來區(qū)分,債權(quán)服務(wù)簡單,夾層偏債次之,夾層偏股收益浮動較大,難度相對最高。

找準(zhǔn)客戶的定位并提供與之相對應(yīng)的服務(wù)、采取恰當(dāng)?shù)倪\作模式均屬于非銀地產(chǎn)金融企業(yè)自身的專業(yè)能力。有多年積累的投資能力,才能走偏股路徑;有在某個區(qū)域深入當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的市場覆蓋力,才能有效地發(fā)展小型客戶;有成本在10%以內(nèi)的資金,才能為大客戶提供融資服務(wù)等(圖2)。

按照自身具備的能力,非銀地產(chǎn)金融企業(yè)應(yīng)當(dāng)因時制宜,平衡難度、規(guī)模與利潤率,適時調(diào)整細(xì)分市場。一方面,企業(yè)不能局限于低難度業(yè)務(wù),因為其利潤率必逐漸走低,最后變?yōu)橘Y金成本的競爭。以大客戶債權(quán)融資業(yè)務(wù)為例,過去幾年融資成本已從12%一路下降到9%左右。另一方面,企業(yè)也不能片面追逐高難度,要知道在中國市場上,有時高難度并不意味著高利潤率。2011年房地產(chǎn)債權(quán)融資成本動輒20%,金融服務(wù)企業(yè)資金籌措成本約10-12%,差價可達(dá)8%以上。而股權(quán)投資基金按2-20%取費(2%管理費+20%收益提成),即便投資回報達(dá)25%,利潤也僅約6.6%(2%+23%*20%)。